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商业地产新贵——地下商业浮出水面(一)
时间:2014-10-14    点击:154 次
    2013年7月31日中央国务院出台新的城市规划指导原则——先规划后建设,先地下后地上,促进地下商业蓬勃发展,绿地、万科等央企抢先试水,占领市场制高点,将引发新一轮的商业地产大战。
 
    地下商业对商业地产开发商而言,一直是“鸡肋”的存在,对它又爱又恨,爱在其低廉的使用成本,恨在其高昂的开发和使用成本,且难以变现。
 
    世纪创展带大家一步一步揭开地下商业神秘的面纱。
  
    地下商业是指提供商业服务的地下空间,通常还具备多种城市功能,包括交通和休闲等,它与这些设施共同组成地下综合体,以远离地上噪音、保持四季温度恒定、免受天气等自然条件影响。
 
    地下商业成因
 
    地下商业的产生归结于人防工程的改造、地下交通开发及城市土地用地紧张三个推动因素。第一,人防工程的改造为商业用途,战时防空,平时商用。其通常位于城市中心或主干道旁,周边商业氛围成熟,人流量较大,因存在政策利好,人防商业,在税费、施工建设方面都得到地方政府的大力支持。目前我国的人防商业模式已经比较成熟,出现了专业连锁品牌,如地一大道(人和商业开发);第二,地下交通开发建设是地下商业最直接的推动因素。其通常位于地铁、火车站、地下人行通道等市政交通设施附近,依托交通枢纽带来的大量人流,此类地下商业通常经营状况良好,受开发商热捧,目前从事地下交通商业开发的主力军为地下交通开发单位,如广州地铁集团、深圳地铁集团及未来进驻地铁商业开发的绿地集团;第三,城市用地紧张导致“商业下行”。其通常处于城市核心商圈,依托成熟的商业氛围,此类地下商业,客流量大,其成功的关键在于地下商业与地上商业定位的协调和地面客流的导入。
 
    国内外地下商业发展
 
    国内外地下商业发展均经历了,萌芽、发展和综合一体化阶段。
 
    1930年地下商业雏形在日本东京产生—上野火车站地下街道,火车站地下通道两侧设置了若干商业柜台;1957年世界第一个地下商业出现——大阪唯波地下商业街,1962年开始修建的蒙特利尔地下城是迄今为止,世界上最大的地下商场,总体量360万平方米,日客流量50万人次,代表了目前世界地下商业发展的最高水平;20世纪下半叶,地下商场开始由简单的地下商业街形式开始向大型商场过渡,从设计上也更注重景观的设置,试图营造更加舒适的环境,减少消费者对地下商业的抗性。
 
    相比国外而言,我国地下商业起步较晚。1986年我国第一个地下商业——哈尔滨金街出现,主要作用是补充地上物业的功能缺失,以经营廉价货品为主,档次低;20世纪90年代,随着地下交通与人防工程的建设,地下商业街开始在全国盛行,专业市场是当时的主要存在形式,主营服装服饰(女装为主)和饰品批发,集中度高,档次低;21世纪伊始,地下商业得到市场认可,开始出现综合一体化商业如:北京西单文化广场,商业形式为集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体购物中心,档次和形象大幅提升。
 
    经过20多年的发展,我国培育了一批以人和商业和时尚集团为代表的专业从事地下商业开发运营的商业公司。时尚集团成立于1986年,现已在沈阳、鞍山、广州的拓展,经营的地下商业面积超过30万平方米;人和商业1992年成立,2008年香港上市,现人和商业在全国12个城市已拥有在运营商场22个,总建筑面积1.26百万平方米,储备项目总建筑面积4.81百万平方米。

    (接下文)
    



 
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